주택임대차 2년 미만 계약체결 후 묵시적갱신이 된 경우 임대차존속기간

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551,5568 판결

판시사항

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[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항 에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장규정의 의미

[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우

판결요지

[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항 은 같은 법 제10조 의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항 의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항 , 제4조 제1항 에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

참조판례

[1][2] 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결(1984,520) 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결(1988,189)

참조법령

[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항 , 제10조

[2] 주택임대차보호법 제4조 제1항 , 제6조 제1항

전 문

원심판결 서울지법 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 37918 판결

주 문

상고를 기각한다.

상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로

한다.

이 유

상고이유를 본다

주택임대차보호법 제4조 제1항 은 같은 법 제10조 의 취지에 비추어 보면

임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는

규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고

할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한

것은 유효하다고 풀이함이 상당하다.

따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항 의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한

임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정

임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은

임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고(당원

1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 , 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등

참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시

임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항 , 제4조 제1항 에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이

보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료

후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지

아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에

소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여

법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선