문제

ㅇ. 매도인이 연세(96세)가 많은 상태에서  매매계약은 정상적으로 하였음.

   (1)  매매잔금 치르기전에  매도인이  의사표현을 못하게 되었을경우,

   (2)  매매잔금전에 매도인이 사망하였을 경우,

        ( 상기의 경우, 중도금을 지불하기전과 지불후의 업무처리방법이 다른지. )

   (3)  만약, 매도인이 사망할경우 소유권 이전은 매도인이 사망신고 하기전까지 하면 되는지,

        ( 매도인이 매도용인감증명.주민등록초본은 미리 발급 받음.)

   (4)  소유권이전을 1개월내에 하는데, 잔금을 매도인과  임대차계약을 하여 전세보증금으로

         대체( 매수인을 임대인으로,  매도인을 임차인으로 하는 전세계약)하여도 적법한지,

        업무처리 방법을 알고 싶습니다.

답

1. 매매계약 체결 후 잔금 전에 매도인이 의사능력이 없는 경우 매수인은 그 상속인들에게 잔금을 지급하고 그 상속인들로부터 소유권이전등기를 받아야 합니다. 그리고 상속인들에 대하여 향후 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 않고 만일 이의를 제기하면 그에 대한 손해배상을 한다는 확인서를 받아야 합니다.

그러나 상속인들이 이를 거부하는 경우 매수인은 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기한 후 그 소송절차에서 매도인이 의사능력이 없음을 이유로 특별대리인 선임 신청을 하여야 합니다.

2. 매도인이 잔금 전에 사망한 경우에는 매수인은 매도인의 상속인들을 상대로 소유권이전등기청구 소송을 제기해야 합니다. 이런 경우 등기는 사망한 매도인으로부터 매수인에게로 바로 됩니다. 물론 매도인의 상속인들이 소유권이전등기를 해 준다고 하는 경우 제1항과 같이 해야 합니다.

3. 매도인의 사망신고와는 아무런 관련이 없고, 매도인이 사망한 때부터 위 논리가 적용 됩니다.

4. 전세보증금으로 대체하는 것도 적법 합니다.