[6.19 부동산 대책] Q&A ..."주택시장 안정적 관리 위한 선별적 맞춤형 대응책"

정부는 19일 대출규제 강화를 골자로한 부동산대책을 발표했다. 새정부 부동산 대책과 관련한 궁금증을 일문일답 형식으로 풀어봤다. 

Q. 6월 19일 발표한 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안을 추진한 배경은 무엇입니까?

A. 최근 대내외 경제여건 개선되면서 연휴와 대선기간 동안 지속되던 관망세가 종료됐습니다. 또 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 집값 상승기대가 높은 지역을 중심으로 투자목적 등의 주택수요가 증가하고 있습니다

특히, 5월 셋째 주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열현상을 보이고 있는 것으로 나타났습니다. 5월 마지막 주 서울과 강남4개구의 주간단위 아파트 가격 상승률은 각각 0.28%와 0.55%로 서울은 2009년 8월 이후 강남4개구는 2009년 6월 이후 가장 높은 수준으로 집계됐습니다.

국지적 과열이 심화 및 확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생할 수 있습니다.

이에 따라, 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적 맞춤형 처방을 마련해 실수요자 위주의 시장 재편과 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있습니다.

Q. 조정대상지역의 선정 기준을 무엇입니까?

A. 지역 경제여건과 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했습니다. 세부적으로는 ① 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 ② 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1) ③주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 등의 정량지표를 기준으로 삼을 예정입니다.

Q. 그렇다면 이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은 무엇입니까?

A. 추가 조정된 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하는 지역입니다. 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이며 최근 전매가 급증하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려가 큰 곳입니다.

또 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있습니다. 올해 예정된 7개 단지 중 6개의 공공택지 분양이 기장군에 소재하고 있으며 이 역시 조정대상지역으로 포함했습니다. 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67:1 수준으로 과열 우려가 높아 추가 조정지역에 추가했습니다.

Q. 이번 대책 발표에 투기과열 지구를 지정하지 않은 이유는 무엇입니까?

A. 올 하반기 미국의 기준금리 추가 인상 예고돼 있으며 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서, 당장 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하는 것이 낫다는 판단을 내렸기 때문입니다.

하지만 향후 과열 지속 시에는 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획해 향후 시장상황에 따라 단계적 대응을 할 예정입니다.

Q. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행될까요? 이미 분양 계약을 마친 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것입니까?

A. 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 오늘(6월19일) 입주자모집공고분부터 적용될 예정입니다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집 승인 신청 분부터 적용됩니다.

Q. 이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 수 있을까요?

A. 시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소되었다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획입니다.

Q. 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?

A. 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있습니다.

예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있게 됩니다.

다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있습니다.

Q. 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은 언제입니까?

A. ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정이 필요한 사안으로, 6월중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정입니다. 개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획입니다.

Q. 이번 LTV와 DTI 규제강화의 특징과 기대효과는?

A. 이번에 LTV와 DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것입니다. ▲주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 全업권 LTV‧DTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%) ▲또 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화 도모 ▲다만, 서민‧무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV‧DTI 규제비율 유지할 것입니다.

Q. 2014년 8월 이전 수준으로 LTV와 DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는 무엇입니까?

A. 이번에 LTV‧DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적입니다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했으나, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외한것입니다.

Q. 정부는 냉‧온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데 입장을 선회한 것으로 풀이하면 될까요?

A. 이번 LTV‧DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아닙니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것입니다.

Q. 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유 및 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닙니까?

A. 조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치입니다. “갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚도록”하는 여신심사 선진화의 일관된 기조 하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요성이 있습니다.

다만, 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안하여 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용해 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향적용(60%)과 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획입니다.

Q. 실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?

A. 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려할 것입니다. ▲조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV‧DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용) ▲잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향하여 완화 적용(60%)할 것입니다.

또 서민과 실수요자들의 내집 마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 올해 안에 차질 없이 공급할 계획입니다.

출처  http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=317282