법무부 혁신행정담당관 2019.05.17

질문

임차권등기신청 요건 중 계약기간의 만료가있습니다.

만약 임대차계약기간은 남아있으나 경매가 진행중인 주택임차인이 배당요구를 한경우 계약해지의 의사표시를 한것이므로 배당요구신청일을 기준으로 계약이 만료된 것으로 보고 임차권등기신청을 할 수있는지요.

답변

○ ｢주택임대차보호법｣에 따른 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 다른 채권자의 신청에 의한 경매절차에서 우선변제를 받을 수는 있어도 스스로 경매를 신청할 수는 없습니다. 전세권자와는 달리 경매청구권이 없기 때문입니다. 이 경우 임차인이 직접 보증금을 받기 위해서는 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소확정판결의 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하여야 합니다.

○ 또한 같은 법 제3조의2에서 “임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始) 요건에 관한 ｢민사집행법｣ 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다”고 규정한 취지는 위와 같이 임차인이 다른 사람이 신청한 경매절차에서는 우선변제를 받는 데 비해, 적극적으로 자기가 나서서 신청한 경매절차에서는 우선변제를 받지 못하는 불균형을 해소하기 위한 것이라 볼 수 있습니다.

○ 한편, 경매절차의 진행단계와 맞물려 우선변제권을 위한 대항요건 존속기간의 종기에 관한 학설로, 경매개시결정기입등기시설, 배당요구시설, 배당요구종기시설, 매각대금납부시설, 배당기일설 등이 있습니다. 우선변제권의 행사는 배당요구로 나타나는 것이고, 권리의 행사시기에 그 권리를 행사하기 위한 요건이 구비되어 있으면 족하다는 측면에서는 귀하께서 적어주신대로, 배당요구시설이 합리적이나, 한편으로 다수의 임차인 및 가장(假裝)임차인의 출현을 막기 어렵다는 단점이 있습니다.

○ 그리고 주택에 대하여 경매가 진행될 경우에 해당 주택의 대항력 있는 임차인이 임대차기간이 만료하지 아니하였음에도 임대차계약을 해지하여 임대차관계를 종료시킬 수 있는가에 관하여도 해지권긍정설, 해지권부정설, 절충설, 대항력포기설 등으로 학설이 대립하고 있으며, 임차인의 해지권을 긍정하여야 한다는 대법원 판례가 있습니다 [1996.7.12. 선고 94다37646 판결.]

[관련 판례]

대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결

양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다.…(중략)

따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다.

○ 결론적으로, 배당요구는 보증금반환을 요구하는 의사표시라고 볼 수 있으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 만료하지 아니하였음에도 불구하고 경매법원에 배당요구를 하는 것은 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이고, 이는 해지의 의사표시가 담겨져 있는 것이라 해석할 수 있을 것입니다. 따라서, 임차권등기의 시점이 경매개시결정기입등기 이전이면 별도로 배당요구를 할 필요 없이 당연 배당을 받게 되고, 이후이면 배당요구를 함으로써 배당을 받을 수 있게 됩니다. 경매개시결정기입등기 후에 임차권등기를 한 임차인이 배당요구를 할 수 있는 시한은 경매법원이 정한 배당요구의 종기까지입니다(｢민사집행법｣ 제84조제1항).