법무부 혁신행정담당관 2019. 4. 16.

질의

저는 야탑동 오피스텔에 전세를 살고 있습니다. 전세 입주시 등기부등본을 확인하고, 특이사항이 없어서 전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다.

여기서 질문이 있습니다. 전입신고/확정일자와 전세권설정(등기)의 차이점이 궁금합니다.

자꾸 주위에서 전세권설정을 해야 전세금에 대한 보증을 받을 수 있다고 하는데, 전입신고/확정일자를 받으면 그 효력이 없는지요? 또한 보증금에 대한 한도 차이가 있는지요? 예를 들면 전입신고는 5천만원 한도라던지...

그런 금액상의 차이가 있는지 궁금합니다.

전입시고/확정일자와 전세권설정(등기)의 차이를 알려 주시면 감사하겠습니다.

답변

1. 질의의 요지

귀하께서는 확정일자와 전세권등기의 차이점에 대하여 문의하셨습니다. 

2. 검토의견

○ 「주택임대차보호법」의 확정일자 제도와 전세권 등기는 모두 경매절차에서 전세권 등기의 날짜 또는 확정일자 날짜를 기준으로 후순위 권리자들에 우선하여 배당에 참여할 수 있는 우선변제권이 발생한다는 점에서 그 효력이 동일하고 보호금액의 차이가 생기지 않습니다.

○ 전세권 등기의 장점으로는 ① 전세권 등기는 등기부에 기재되지만, 확정일자는 등기부에 기재되지 않는다는 점, ② 확정일자는 전입신고를 한 다음날 효력이 발생하고 효력을 유지하기 위해서 전입신고 상태가 계속되어야 하지만, 전세권 등기는 등기한 당일에 효력이 발생하고 해당 주택에서 이사하더라도 효력이 지속되는 점, ③확정일자는 해당 주택에 강제경매를 신청하려면 소송을 제기하여 확정판결을 얻어야 하지만, 전세권 등기는 보증금을 반환하지 않는 경우에 바로 경매를 신청할 수 있다는 점이 있습니다.

○ 확정일자 제도의 장점으로는 ①확정일자를 받으면 토지의 가액에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있지만, 전세권등기는 건물의 가액에 대해서만 배당을 청구할 수 있는 점, ② 확정일자 설정에는 비용이 들지 않지만, 전세권 등기를 설정하기 위해서는 비용이 요구되는 점이 있습니다.

○ 귀하는 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으므로, 보증금 전액에 대하여 확정일자 날짜(전입신고일이 확정일자 날짜보다 뒤인 경우에는 전입신고일 다음날)를 기준으로 경매에 참가하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.